Você já deve ter visto em placas ou anúncios de imóveis para locação, a informação: “Estudo BTS”. Você sabe o que isso significa? O termo “Built to Suit” (BTS) é amplamente utilizado no mercado imobiliário, especialmente nos Estados Unidos, referindo-se a uma modalidade de desenvolvimento imobiliário personalizado. Traduzido literalmente como “construído para servir”, o conceito é baseado na construção de um imóvel sob medida para atender as necessidades específicas de um inquilino. Vamos entender como esse conceito funciona e por que ele é uma opção atrativa para muitas empresas e proprietários de imóveis.

Como Funciona? – Em um acordo de Built to Suit, uma empresa que precisa de um novo espaço — seja para escritórios, instalações industriais ou varejo — trabalha com um desenvolvedor imobiliário para projetar e construir uma propriedade que atenda exatamente às suas especificações. O processo geralmente envolve várias etapas chave:

1. Identificação das Necessidades: O inquilino identifica suas necessidades específicas, que podem incluir tudo, desde a localização específica até características únicas do imóvel, como capacidades logísticas, infraestrutura tecnológica ou layout especial.
2. Seleção do Desenvolvedor: O inquilino seleciona um desenvolvedor imobiliário que tenha a capacidade e a experiência para construir o tipo de imóvel desejado. Este desenvolvedor será responsável por adquirir o terreno, obter as aprovações necessárias e construir o imóvel.
3. Projeto e Construção: O inquilino e o desenvolvedor colaboram no projeto do imóvel. Este é um estágio crucial onde todas as especificações técnicas são definidas e o projeto toma forma.
4. Financiamento: O desenvolvedor geralmente financia a construção do imóvel, embora em alguns casos o inquilino possa optar por contribuir financeiramente durante a fase de construção ou assumir o financiamento
5. Locação a Longo Prazo: Uma vez concluída a construção, o inquilino ocupa o imóvel sob um contrato de locação de longo prazo. Este contrato garante ao desenvolvedor um retorno estável sobre o investimento ao longo do tempo.
6. Manutenção e Operação: Dependendo do acordo, a responsabilidade pela manutenção e operação do imóvel pode permanecer com o desenvolvedor ou ser transferida para o inquilino.

 Vantagens do Built to Suit:

– Personalização: O principal benefício de um acordo de Built to Suit é a capacidade de personalizar o espaço de acordo com as necessidades operacionais e estratégicas da empresa;

– Eficiência: As instalações são projetadas para serem tão eficientes quanto possível em termos de layout e operações, potencialmente reduzindo custos operacionais a longo prazo;

– Controle de Localização: Os inquilinos podem escolher a localização ideal para seus negócios, considerando logística, acesso a mercados, força de trabalho e outros fatores críticos;

– Renda garantida para o investidor: Diferente da construção de um imóvel comercial padrão, quando se dependerá de uma locação futura e incerta, para passar a ter renda, além da necessidade de adequações específicas no imóvel para as quais, em regra, é concedido prazo de carência para início do pagamento do aluguel.

Desafios do Built to Suit:

– Custo Inicial: O desenvolvimento personalizado pode exigir um investimento inicial significativo;

– Compromisso a Longo Prazo: Os contratos de locação de Built to Suit geralmente exigem um compromisso de longo prazo, o que pode ser uma desvantagem se as necessidades da empresa mudarem;

– Riscos de Projeto: Como em qualquer projeto de construção, existem riscos associados ao cumprimento dos prazos de entrega e ao orçamento.

Em resumo, o modelo Built to Suit oferece uma solução personalizada para empresas que têm requisitos específicos para suas instalações que não podem ser facilmente atendidos por espaços de locação padrão. É ideal para empresas que preveem estabilidade em suas operações e desejam otimizar seu espaço para eficiência e produtividade.

Embora o Built to Suit ofereça muitas vantagens, ele também exige compromissos substanciais de tempo e capital, tanto na fase de planejamento quanto durante a locação de longo prazo. Além disso, o sucesso desses projetos depende fortemente da estabilidade financeira do inquilino e do desenvolvedor, bem como de uma clara comunicação e entendimento entre todas as partes envolvidas.